Eigenkapital

Wer nicht über ein Traumgehalt verfügen kann, muss eiserne Disziplin an den Tag legen, soll das eigene Zuhause Realität werden. Am Anfang des oft steinigen Weges steht die Bildung von Eigenkapital.

Sehr viele finden den Einstieg über einen oder mehrere Bausparverträge. Das lohnt sich in bestimmten Fällen mehrfach.

Bespart werden kann ein Bausparvertrag zum Beispiel mit den vermögenswirksamen Leistungen, die im günstigsten Fall vom Arbeitgeber gezahlt werden.

Außerdem fördert die Bundesregierung (noch) diese Sparform aus der Erkenntnis heraus, dass Wohnungseigentum als Vermögensbildung eine sehr gute Altersvorsorge ist. Mit Arbeitnehmersparzulage und Wohnungsbauprämie kann der Bausparer über die Jahre hinweg einige Hunderter zusätzlich einstreichen. 

Kassensturz

Konkretisiert sich das Bauvorhaben, sollten Sie einen Blick in Sparstrümpfe, Sparschweine, Sparbücher und wo Sie sonst noch überall Geld liegen haben könnten, werfen.

Je höher die Summe, desto einfacher wird Ihre Finanzierung. Bausparverträge können als Eigenkapitalersatz eingesetzt werden, der Wert der Eigenleistung schlägt ebenfalls als Eigenkapital positiv zu Buche. Im Einzelfall kann sogar eine Lebensversicherungspolice, die zum Beispiel kurz vor der Auszahlung steht, sinnvoll in die Finanzierung integriert werden. Das muss jedoch im Vergleich mit anderen Angeboten genau durchgerechnet werden.

All diese Summen reduzieren den Bedarf an Fremdkapital erheblich. Schauen Sie sich auch nach finanzieller Unterstützung in Ihrem Umfeld um. Kann Ihnen ein Familienmitglied unter die Arme greifen oder bietet Ihr Arbeitgeber für Bauzwecke Darlehen an? Bevor Sie sich zu früh freuen, sollten Sie die Rückzahlungsraten berücksichtigen, mit denen die Kredite des Arbeitgebers und der Bausparkassen abgetragen werden. Die günstigen Zinsen gehen immer mit einer hohen Tilgungsrate einher, das heißt, obwohl Sie diese Kredite billiger als zu den marktüblichen Hypothekenzinsen erhalten, kann die Höhe der Monatsrate Ihre ganze Finanzierung ins Wanken bringen, dann nämlich, wenn Sie keine Reserven mehr haben, mit denen Sie ein Bankdarlehen finanzieren können. Da hilft auch die Tatsache nicht weiter, dass Dank der hohen Raten die Entschuldung sehr schnell vorangeht.

Deshalb, die beste Stütze für Ihre Finanzierung ist der Euro, der Ihnen schon gehört. Spätestens jetzt sollten Sie den Bleistift spitzen und den Taschenrechner zücken. Rechnen Sie aus, wie viel Ihr Haus eigentlich kosten dürfte, bevor Sie sich auf die Suche nach einem Objekt machen.

Zahlenwerke

Von Ihrem Monatseinkommen fließt ein gewisser Prozentsatz in die Lebenshaltungskosten. Was Sie dafür brauchen, wissen Sie selbst am besten. Eine gute Hilfe ist ein Haushaltsbuch, das Sie über drei bis sechs Monate führen. Vergessen Sie nicht die Kosten, die nur einmal jährlich anfallen, wie zum Beispiel Versicherungsbeiträge. Für ein eigenes Haus müssen Sie die Wohnnebenkosten etwas höher als bisher ansetzen.

Außerdem sollte das Sicherheitspolster für außergewöhnliche Anschaffungen oder wachsende Ansprüche der Familienmitglieder hoch genug ausfallen.
Was dann bleibt, kann der Finanzierung dienen. Ziehen Sie hiervon jetzt die Rate für Ihr Bauspardarlehen ab. Haben Sie zum Beispiel noch 750 Euro übrig, können Sie damit ausrechnen, was Sie bei der entsprechend aktuellen Zinslage und einer angenommenen Tilgung von einem Prozent als Bankdarlehen aufnehmen können.

Im Hinblick auf die monatliche Belastung kommen Sie mit einem Hypothekenkredit am weitesten. Allerdings zahlen Sie länger ab, müssen mehr Geld für den Zinsdienst aufbringen und haben am Ende der Zinsbindungsfrist den Unsicherheitsfaktor des dann herrschenden Zinssatzes.
Selbst wenn die Restsumme niedriger ist, kann die monatliche Belastung höher werden, wenn die Zinsen bis dahin stark gestiegen sind.

Die Summe aus Eigenkapital, Eigenkapitalersatz und Fremddarlehen zeigt Ihnen wie viel Ihr Haus kosten darf – einschließlich Grundstück und aller Bau- und Finanzierungsnebenkosten.

Zinsgünstige Darlehen, wie Sie von der KfW (Kreditanstalt für Wiederaufbau) vergeben werden, sind z.B. eine Möglichkeit, das Budget zu entlasten. Ob Sie Anspruch darauf haben und zu welchen Bedingungen diese Darlehen gewährt werden, erfahren Sie dort telefonisch. Auch die einzelnen Bundesländer fördern Bauvorhaben. Wichtige Adressen erhalten Sie über unsere Rubrik Fördermittel.

Belastungsgrenzen

Stellen Sie außer einem Finanzierungsplan, der auch Eventualitäten wie mögliche Erbschaften, fällige Sparverträge, steigendes Einkommen, zweiter Verdienst oder Arbeitslosigkeit und Krankheit (siehe unsere Rubrik Wohnen im Alter) nicht unberücksichtigt lassen sollte, einen Ratenplan auf, am besten über die gesamte Lauszeit bis zur Entschuldung.
Stellen Sie Ihre zu erwartende Einkommenssituation gegenüber. Schnell werden Sie dann kritische Phasen in der Finanzierung erkennen, zum Beispiel wenn die ggf. noch vor dem 31.12.2005 gewährte Eigenheimzulage ausläuft, die hohen Raten für den Bausparvertrag aber noch zu zahlen sind. Oder wenn Sie erkennen müssen, dass am Ende der Zinsbindungsfrist Ihres Hypothekendarlehens die Restschuld so hoch ist, dass Sie bei einem Zinsanstieg die monatliche Belastung kaum noch verkraften könnten.

Sorgen Sie bereits jetzt für Abhilfe. Sind die Verträge unterschrieben, geht nichts mehr. Ein Weg wäre, die Gesamtkosten für das Haus zu reduzieren, indem sie sich nach günstigeren Objekten umsehen. Infos dazu erhalten Sie über unsere Rubrik Baukosten minimieren.

Oder Sie erhöhen die Tilgung für das Bankdarlehen um die Restschuld zu verringern, oder verlängern angesichts relativ niedriger Zinsen die Laufzeit um eine längere Zinssicherheit zu erreichen. Und vor allem sollte im Gespräch mit den Banken für Sie immer das Maximum herausgeholt werden.

Jetzt oder nie

Nehmen Sie das als Motto für die Verhandlungen mit der Bank. Alles, was Sie jetzt vertraglich regeln, darauf können Sie zumindest bis zum Ablauf der Zinsbindungsfrist bauen. Alles, was Sie jetzt zu regeln vergessen, ist nicht mehr nachzuholen. Ihre Ausgangsposition ist nie wieder so gut. Zum Teil geben Sie mit den einmal ausgehandelten Verträgen sogar die Richtung für die Anschlussverträge vor. Die Darlehenssummen der Anschlussfinanzierung sind niedriger als die Anfangsfinanzierung. Das mindert unter Umständen Ihren Verhandlungsspielraum. Sondervereinbarungen werde in vielen Fällen maximal in dem Rahmen fortgeführt, der einmal festgelegt war. Weniger ist immer möglich, mehr oft nicht. Ein Bankenwechsel, um an bessere Konditionen zu kommen, ist mit viel Aufwand und Gebühren verbunden.

Schaffen Sie die Freiräume, die Sie Ihrer Einschätzung nach aufgrund einer sich verändernden Einkommens- und Vermögenssituation brauchen könnten, schon im Vorfeld. Bestehen Sie auf Sondertilgungsmöglichkeiten. Splitten Sie bei Bedarf das Darlehen in Einzelverträge mit unterschiedlichen Laufzeiten. Lassen Sie einen Spielraum bei der Höhe der Tilgungssätze eintragen. Sollte sich Ihre Einkommenssituation nachhaltig verbessern, können Sie den Tilgungssatz erhöhen und Ihre Darlehen schneller entschulden. Das reduziert außerdem die Gesamtzinsbelastung. Verhandeln Sie über Gebühren wie Bereitstellungszinsen, Teilauszahlungszuschläg, Schätzgebühren und mehr.

Und: bereiten Sie sich gründlich vor und bringen Sie die wichtigsten Unterlagen gleich mit. Wer einen informierten Eindruck macht, bekommt meistens von vornherein bessere Angebote.

Vergleichen lohnt

Es ist sinnvoll, Angebote von mindestens drei verschiedenen Banken vorliegen zu haben. Lassen Sie sich nicht von Nominalzins oder Effektivzins zu vorschnellen Entscheidungen verleiten. Hohe Gebühren an anderer Stelle lassen manche Zinsersparnis schnell dahin schmelzen.
Vergleichen können Sie, wenn von den Instituten, die für Sie in Frage kommen, genaue Tilgungspläne für die gewünschten Darlehen vorliegen. Um eine Vergleichbarkeit zu schaffen, sollten Darlehenshöhe, Zinsbindungsfrist und Tilgungsanteil identisch sein. Je geringer die Restschuld, die nach Ablauf der Zinsbindungsfrist übrig bleibt, desto günstiger das Darlehen.

Ist Ihre Wunschbank teurer als die Vergleichsangebote, sollte nachverhandelt werden. Die Bank hat ein Interesse daran, Sie als Kunden zu halten oder zu gewinnen. Die Chancen, dass Sie sich durchsetzen und Ihr Verhandlungsziel erreichen, stehen gut. Die Konkurrenz der Banken untereinander können Sie sich auch anderweitig zunutze machen. Oft entwickeln findige Banker, Bausparkassen oder Versicherer Spezialprodukte, die im Zusammenhang mit bestimmten Vorgaben stehen, zum Beispiel der Nutzung erneuerbarer Energien. Dafür gibt es dann bei der einen oder anderen Bank Kredite zu Sonderkonditionen. Ihre Wunschbank sollte davon unterrichtet werden. Mit etwas Glück handelt diese nach der Devise „was die können, können wir auch“ und Sie sind der lachende Dritte.